Rewitalizacja a rynek nieruchomości. Zrozumieć trend

Rekultywacja i zmiana funkcji starych kamienic, pałaców czy kompleksów pofabrycznych coraz częściej ląduje w orbicie zainteresowań biznesu. Czy na rewitalizacji faktycznie można zarobić? Co stoi za panującym obecnie na rynku nieruchomości trendem? Jakich błędów powinien wystrzegać się inwestor? Na te i inne pytania odpowiedzi udzielają eksperci OPG Property Professionals.

Rewitalizacja, rozumiana jako przywrócenie danego miejsca czy budynku do życia poprzez zmianę jego pierwotnej, bynajmniej nie jest zjawiskiem nowym. W Europie tego typu przedsięwzięcia z powodzeniem realizowano już w połowie ubiegłego wieku. Za pierwsze, najbardziej znaczące projekty rewitalizacyjne w Polsce można uznać centrum handlowe stworzone wokół Starego Browaru w Poznaniu (2003) oraz odrestaurowany kompleks fabryczny Izraela Poznańskiego, znany dziś lepiej jako łódzka Manufaktura (2006).

Co skłania inwestorów do rewitalizowania?

Jak pokazują ostatnie lata, inwestorzy kierują swój wzrok już nie tylko na obiekty poprzemysłowe, ale też kamienice i pałacyki, a nawet hale targowe i podupadające, pamiętające poprzedni ustrój domy towarowe. Zdaniem Andrzeja Szczepanika z OPG Property Professionals, dzisiejsze projekty rewitalizacyjne różnią się skalą i funkcjami, ale praktycznie wszystkie łączy jedno – koniunktura.

Liczba pustych, atrakcyjnych działek w obrębie miast nie jest nieskończona. Na korzyść obiektów starszych czy zabytkowych, które można dostosować do nowych funkcji, często działa świetna lokalizacja. W porównaniu do budynków stawianych od podstaw, tego typu obiekty z reguły lepiej znoszą też próbę czasu, skuteczniej opierają się wahaniom rynkowym i stanowią ciekawą alternatywę dla inwestorów szukających mniej kapitałochłonnych formatów.

Zdaniem eksperta, analizując „modę na rewitalizację”, należy także wziąć pod uwagę tło socjoekonomiczne – zwłaszcza w kontekście sektora biurowego.

Właściciele powierzchni biurowych jak nigdy wcześniej muszą zrozumieć potrzeby swoich najemców. A ci, konkurując między sobą o talenty i specjalistów, pragną wyróżnić się miejscem i atmosferą pracy. Tu na scenę wkracza historyczna zabudowa, która jak magnes przyciąga młode pokolenie Polaków. Dzisiejsi millenialsi kochają przestrzenie o unikatowym, postindustrialnym klimacie, choć jednocześnie na stałe wpisane w krajobraz miasta. Potrzeba przynależności do danego miejsca to silna więź, która mądremu inwestorowi lub zarządcy może przynieść sukces.

Rewitalizować – to też jest sztuka

Projekty wymagające przebudowy bądź całkowitej zmiany przeznaczenia budynku powoli przestają przerażać inwestorów. Dziś sięgają po nie podmioty, które dotychczas preferowały „proste” i „szybkie” budowanie na pustych działkach. Ale czy faktycznie jest tak łatwo, jak mogłoby się to wydawać? Jak podkreśla Andrzej Szczepanik, projekty oparte o historyczną tkankę miejską w naturalny sposób budzą wiele emocji wśród lokalnych społeczności. Sytuacja dodatkowo komplikuje się w momencie, gdy budynek objęty jest ochroną konserwatora zabytków.

Rewitalizacja często oznacza konieczność wsłuchania się w opinię wielu stron, a także próbę zaspokojenia zgłaszanych przez nie postulatów. Kiedy lista interesariuszy się wydłuża, sieć powiązań staje się gęstsza. Uwikłanie w matni zależności i interesów spowalnia i ogranicza ruchy inwestora, dlatego pomoc doradcy bądź zarządcy nieruchomości z doświadczeniem w tego typu projektach bywa bezcenna.

Zasobem, który odgrywa kluczową rolę w przypadku rewitalizacji budynków, jest więc czas. A jak wiadomo – czas to pieniądz. Nie sposób więc nie poruszyć aspektu ekonomicznego tego typu przedsięwzięć.

Odtworzenie budynków często pochłania więcej kapitału, niż wybudowanie nowego obiektu. Nierzadko okazuje się też, że za zabytkową fasadą w niezłej kondycji kryją się we wnętrzu niemiłe niespodzianki, które wpływają na złożoność i koszty prac renowacyjnych, co należy wziąć pod uwagę przy konstruowaniu budżetu.

Liczą się ludzie

Pojęcie rewitalizacji bynajmniej nie ogranicza się jednak do samej renowacji budynków. W działaniu tym chodzi o coś więcej – o przywrócenie zdegradowanej przestrzeni ludziom. Pod tym względem szczególnie ciekawą inwestycją w Polsce wydaje się OFF Piotrkowska Center w Łodzi. Jak podkreśla Michał Styś, pomysłodawca projektu, rekultywacja dawnej fabryki bawełny Ramischa sięgnęła głębiej, niż jedynie elewacji z charakterystycznej, czerwonej cegły.

Na pierwszym miejscu postawiliśmy ludzi i ich pomysły, a dopiero potem budynki. Chcieliśmy stworzyć miejsce tętniące życiem, oferujące wyjątkowe przeżycia i równie unikatowe marki, których próżno szukać w dużej sieciówce. W stare, poprzemysłowe mury wprowadziliśmy więc sztukę, kulturę, przemysły kreatywne i niebanalną gastronomię. W wyniku fuzji wszystkich elementów powstał jeden z Siedmiu Nowych Cudów Polski według czytelników National Geographic Traveler.

Powołując się na przykład OFFa, szef OPG Property Professionals zwraca uwagę – sposób funkcjonowania i zarządzania przestrzeniami rewitalizowanymi znacząco odbiega od standardowych projektów komercyjnych.

Starsze budynki mogą odnieść sukces nie tylko wizerunkowy, ale też biznesowy. Przykładem OFF Piotrkowska Center udowodniliśmy, że da się stworzyć miejsce kultowe i zapewniające stałe przychody pieniężne, angażując przy tym minimalne środki finansowe. Podmioty eksplorujące ten obszar rynku muszą jednak pamiętać, że kluczem do udanej rewitalizacji jest zachowanie autentyczności danego miejsca. Nie ma rewitalizacji bez ludzi. To oni stanowią prawdziwą miarę sukcesu inwestora.